自首批公募REITs产品问世以来，公募REITs运行已满一周年。
财经网金融据wind数据统计，目前沪深市场已上市公募REITs共计12只，由11家基金管理人管理，项目合计募资458亿元。主要投向科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域，项目覆盖京津冀、长三角、粤港澳等国家重点区域。
引人注意的是，首批公募REITs的成立以来的表现略有分化，更有产品价格出现破发。而首批9只公募REITS解禁当日再迎新成员，认购金额超百亿再现“一日售罄”，更有多个项目“在路上”。
富国首创水务REIT基金经理李盛对财经网金融表示，REITs本质还是针对特定底层资产的权益投资，该类资产以稳定运营、稳定分红为特征，适合长期资产配置，短期的追涨杀跌可能面临较大的投资和交易风险。
他认为，首批公募REITs在发行时除原始权益人以外的战略配售份额占比较高，客观上导致本次解禁后上述REITs的流通份额增加比例较大，但总体来看，解禁后目前REITs总流通市值仍然不大。
华安基金则表示，解禁将释放公募REITs的部分可交易份额，有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。
首批公募REITs释放流动性
去年6月，首批9单公募REITs正式上市，截至目前已经连续三批项目合计12个产品发行，合计募集资金458.12亿元，其中收费公路等特许经营权REITs，其交易结构和估值方式等相对简单，发行速度更快。
首批产品而经过12个月限售期后，超21亿份基金份额已于6月21迎来解禁。
据悉，此次解禁有百亿规模，9只公募REITs此次解禁份额占总份额的平均比例为33.9%，超过目前流通份额占总份额的平均比例32.4%。解禁将使这9只公募REITs的可流通份额增加超过一倍。
此次解禁公募REITs中，仓储物流类REITs规模最大，为48.59亿元，占比41.73%；交通基础设施类和园区基础设施类REITs规模占比分别为29.32%和20.40%；生态环保类REITs规模最小，仅为9.96亿元，占比8.55%。
具体来看，中金普洛斯REIT解禁份额占基金总份额的比例最高，解禁市值达38.44亿元，为9只REITs中的最大值。中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT的解禁份额小于目前流通份额。富国首创水REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT的解禁份额接近或持平目前流通份额；平安广州广河REIT、中金普洛斯 REIT的解禁份额超过目前流通份额。
“解禁并不影响底层资产的内在价值。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆如是表示。解禁后，REITs流通市值增加，短期内二级市场交易活跃度可能会增加，投资人群体进一步多元化，亦可能会促使二级市场价格向产品内在价值理性回归。前期获利较为丰厚的短线投资人可能会选择获利了结，对REITs产品二级市场价格有所冲击；但如向下波动幅度大，对长线投资人也将是较好的布局机会。因此，二级市场的价格走势需要综合投资人和资金对长短期价值的博弈结果来判断。
首批公募REITs略显分化
“目前大部分REITs市价相对于发行价有一定的溢价，不排除部分战略配售投资人有实现收益的动力，卖盘的增加可能对二级市场造成一定的压力。”富国首创水务REIT基金经理李盛如是表示。
据悉，自上市以来，部分公募REITs场内价格上涨明显。
Wind数据显示，截至6月20日，9只公募REITs自成立以来的平均涨幅超过22%。其中，富国首创水务REIT以38.62％的涨幅暂居首位。红土盐田港REIT以33.37％紧随其后，中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT涨幅也均超25%。
而平安广州广河REIT价格却是出现亏损，该基金的发行价为13.02元/份，截至6月21日收盘，最新价为12.022元/份。
实际上，分红也是REITs基金的另一块重要收入来源。平安基金基金经理马赛指出，首批9只公募REITs产品2021年可供分配金额均超出招募预测，收入等指标完成率较好，部分项目受到疫情的一定影响，但运营情况总体良好。
公开数据显示，首批9只REITs均完成年度分红，其中浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州广河REIT分红总额领跑，均超5亿。
此外，解禁后的首批公募REITs的成交活跃度大幅提升。其中，华安张江光大REIT昨日成交额3747.13万元居首，较前一日成交额381.51万元大幅提升，富国首创水务REIT紧随其后。
财经网金融通过多方了解到，公募REITs在国内处于发展起步阶段，投资者可选产品数量有限。部分投资者也存在追涨杀跌的非理性投资行为，这一定程度上也加重了这类产品的二级市场价格波动。
公募REITs继续扩容
在公募REITs成立一周年之际，队伍也进行了扩容，迎来了第十三只公募REITS。
据悉，国金中国铁建高速REIT是西部首个公募REITs项目，该基金的基础资产是享有特许经营权的渝遂高速重庆段，位于中国经济增长第四极——成渝双城经济圈的核心走廊，高速起于 G93 沙坪坝收费站，止于重庆市与四川省遂宁市交界处，重庆市近10年增速均在6%以上，重庆汽车拥有量增速近10年也始终高于全国均值，当地高速行业发展势头较好。
6月21日，国金中国铁建高速REIT正式公开发售，基金份额发售价格为9.586元/份，发售总份额为5亿份，募集总规模为47.93亿元。
该基金发售当天获得公众投资者超110亿元认购，迅速售罄并宣告提前结束募集并启动比例配售。
与此同时，鹏华深圳能源REIT也于6月21日获得中国证监会准予注册的批复和深交所对基金上市和专项计划挂牌转让的无异议函。
财经网金融注意到，鹏华深圳能源REIT是扩容新行业内的首只公募REITs产品，也是国内能源行业首只公募REITs产品，本只产品的成功获批对国内公募REITs市场具有里程碑意义。
目前，还有3哥公募REITs项目在排队审核的“路上”·。
华安基金指出，从现阶段来看，公募REITs产品仍比较稀缺，加上政策面对于市场扩容的支持，相信未来公募REITs仍然会是受投资者关注的一个资产类别，而随着试点逐步深入，市场逐渐成熟，相信投资者也会逐步理性对待公募REITs的投资机会。
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